O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado na maioria dos contratos de aluguel para reajuste anual, subiu 4,34% em setembro. Com isso, o índice acumula alta de 14,40% no ano e de 17,94% em 12 meses. Para especialistas, o índice descolou muito da inflação do setor imobiliário das famílias e recomendam negociação entre as partes para o reajuste nesse período.
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O IGPM teve grande alta devido à sua composição ser muito influenciada pela valorização das commodities e do dólar. Mas o índice de inflação mais usado, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), teve alta de apenas 3,14% nos últimos 12 meses – quase seis vezes menor que a valorização do IGPM no período.
Para André Braz, coordenador do IPC do FGV IBRE, o IGP-M nunca foi o índice mais indicado para reajustar aluguéis. Isso porque 60% do índice é composto pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que é o que está tendo grande agora, mas não tem ligação com o setor de construção.
— O índice não acompanha os movimentos que interessam tanto proprietários como inquilinos. Acredito que o ideal seria usar o INCC, que é um dos componentes do IGP-M, mas com apenas 10% de participação no índice. Ele reflete o custo da construção imobiliária. Ou mesmo o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem 30% da composição do IGPM.
Na opinião dos especialistas, a correção pelo IGP-M está fora da realidade nesse momento. Deve prevalecer o bom senso na hora do reajuste no preço dos aluguéis. E há vantagem para os locatários.
— O momento é, de uma maneira geral, favorável aos inquilinos. Por conta da pandemia tem uma vacância grande. É inimaginável que o um inquilino aceite um reajuste de mais de 15% com uma inflação tão baixa. A recomendação é negociar. Não tendo negociação pode até ter judicialização. A tendência é que haja negociação, melhor para todos os lados — afirma Marcelo Milech, Planejador financeiro certificado pela Planejar.
Uma mostra de que o índice não representa o que está acontecendo no mercado imobiliário é que os preços dos aluguéis têm caído. Segundo o Índice FipeZap de Locação Residencial, o preço dos aluguéis residenciais anunciados caiu 0,31% em setembro, quarto mês seguido de queda. No ano, os preços de aluguéis acumulam alta de 0,78% — muito abaixo da alta do IGP-M no mesmo período (+14,40%).
A variação dos preços nos contratos de aluguel calculada para FGV para calcular o IGP-M acumula alta de 3% no ano mostrando que o mercado não está corrigindo pelo IGP-M.
— Isso mostra que o IGP-M não está norteando os contratos. Dentro do IPCA também há uma variação de cerca de 3% nos contratos de aluguel. Essa variação está mais próxima do IPCA do que do IGP-M. Isso mostra como está tendo negociações. Acho difícil um proprietário achar razoável esse reajuste nesse momento — afirma André Braz.
Fonte: FGV
A recomendação é pedir uma negociação. Um primeiro passo poderia ser acordar um outro indicador, mesmo que seja por apenas esse ano. Seja o INCC, IPC ou IPCA. Dependendo de cada caso, poderia até se tentar não ter um reajuste neste ano. O inquilino pode expor dificuldades que está tendo com a pandemia e ver se o proprietário aceita.
Para Marcelo Milech o mais plausível de agradar as partes seria pedir um reajuste mais perto da inflação propriamente dita, que é medida pelo IPCA.
— A minha recomendação é um reajuste pelo IPCA, é uma medida de inflação razoável e aceita em vários contratos, indexando até títulos públicos. Ou pelo menos ter esse índice como base de negociação. Mas é preciso ver cada caso, pode ser possível até mesmo não ter reajuste. Nenhum proprietário quer perder um inquilino em um momento como esse. A demanda por locação não está tão aquecida. Cada mês de imóvel vazio é um duplo prejuízo.
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– Se antecipe e entre em contato com o proprietário ou imobiliária para dizer que gostaria de renegociar o reajuste;
– Pesquise o valor dos aluguéis anunciados na sua região para saber se o seu está dentro ou fora da média, que tipo de reajuste poderia ser aplicado
A história continua
– Sugira um reajuste por outro índice neste ano, como pelo IPCA, mostrando que o IGPM está com a representatividade sendo questionada;
– Valorize-se como inquilino. Enalteça pagamentos em dia mesmo na crise e como cuida do imóvel;
– Faça sempre todo o processo de negociação de forma documentada, principalmente o acordo. O ideal seria por email. Isso evita conflitos futuros sobre o que foi acordado;
– Em última instância, não chegando a um acordo, mostre que não tem interesse de levar a questão judicialmente, o que seria um custo para ambas as partes. Mas, exponha decisões judiciais que foram a favor do inquilino durante a pandemia.
Fonte: Yahoo Brasil
